¿Puedes conservar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad? En muchos casos sí, si se cumplen los requisitos para acogerse a la Ley de Segunda Oportunidad. Aquí te explicamos cuándo se salva la casa, qué ocurre con el coche y qué modalidad conviene según tu caso.
Perder la casa es el miedo que más se repite en las primeras llamadas. La reforma de 2022 abrió una vía para no tener que liquidar el patrimonio. Existe una modalidad con plan de pagos que permite mantener la vivienda habitual y seguir atendiendo la hipoteca. No es automática ni encaja en todos los supuestos. En CIMA y Asociados analizamos tu situación concreta y te decimos, con honestidad, qué modalidad se ajusta mejor. También te explicamos qué pasa con el coche, que suele ser la segunda preocupación de quien nos escribe.
Qué significa conservar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad
Las dos modalidades: liquidación o plan de pagos
La Ley 16/2022 reformó el Texto Refundido de la Ley Concursal. Desde entonces hay dos caminos para obtener la exoneración del pasivo insatisfecho. El primero es la exoneración con liquidación del patrimonio. El segundo es la exoneración con un plan de pagos, sin liquidación previa. La elección entre uno y otro es la que decide si la casa se vende o se mantiene.
Con liquidación, el patrimonio se realiza y el inmueble entra en ese lote. Con plan de pagos no hay liquidación, y el deudor sigue pagando su hipoteca. Esa segunda vía es la que permite mantener el techo de la familia mientras se cumple el calendario que aprueba el juez. El plan dura cinco años cuando se conserva la vivienda habitual y tres años cuando no.
Por qué la reforma de 2022 cambió el escenario
Antes de la reforma era prácticamente imposible mantener la casa. La exoneración exigía liquidar todo el patrimonio del deudor. La Ley 16/2022, que traspone la Directiva (UE) 2019/1023, introdujo la modalidad sin liquidación previa. Ese es el cambio que hoy sostiene la estrategia de la mayoría de los casos con inmueble.
La reforma también eliminó el acuerdo extrajudicial de pagos previo y la figura del mediador concursal. La solicitud se presenta directamente ante el Juzgado de lo Mercantil. Eso reduce costes y acorta los tiempos de tramitación. El procedimiento suele durar entre 6 y 18 meses, según la complejidad del caso y la carga de trabajo del juzgado.
El coche y el resto de bienes: qué se puede salvar
Qué ocurre con el vehículo
El coche no tiene una protección específica en la ley, a diferencia de la vivienda habitual. Su suerte depende de la modalidad elegida y del uso que se le dé. Si el procedimiento va por la vía de la liquidación, el vehículo forma parte del patrimonio que se realiza.
Si se opta por el plan de pagos no hay liquidación previa, de modo que el coche puede quedar fuera. Cuando el vehículo es la herramienta de trabajo, existe además un argumento propio. Los bienes necesarios para el ejercicio de la profesión pueden quedar fuera del embargo cuando su valor no guarda proporción con la deuda reclamada (art. 606.2.º LEC). Es una valoración que hace el tribunal, no un efecto automático.
¿Sabías que...?
Antes de la reforma de 2022, la exoneración de deudas obligaba a liquidar todo el patrimonio del deudor. Hoy la ley contempla un plan de pagos de cinco años que permite mantener la vivienda habitual. Es el cambio que más ha transformado la forma de plantear estos procedimientos.
Bienes inembargables y herramientas de trabajo
La exoneración del pasivo insatisfecho se regula en los artículos 486 a 502 del Texto Refundido de la Ley Concursal. Ahí están el presupuesto de buena fe, las circunstancias que impiden la exoneración y las dos modalidades. Si quieres leer el texto oficial, puedes consultar el texto consolidado de la Ley Concursal en el BOE. Es la referencia que usamos al preparar cada expediente.
Junto a esas reglas conviven los bienes inembargables del artículo 606 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Quedan fuera el mobiliario y la ropa no suntuarios, los alimentos y el combustible de un mes, y los libros e instrumentos de la profesión. El salario mínimo interprofesional también es inembargable, y por encima de esa cifra se aplican escalas progresivas. Esa protección de las herramientas de trabajo pesa especialmente cuando el deudor mantiene una actividad por cuenta propia, un escenario que desarrollamos en la guía sobre la Ley de Segunda Oportunidad para autónomos.
Requisitos y plan de pagos para conservar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad
Cómo se construye el plan de pagos de cinco años
El plan de pagos lo propone el deudor y lo aprueba el juez. Debe recoger el calendario de las cuotas hipotecarias durante los cinco años. También el calendario de las deudas no exonerables, como los alimentos o la parte del crédito público que no se exonera. Y el de las deudas exonerables que sí se vayan a atender.
A eso se suma el detalle de los recursos previstos: el salario, los ingresos del cónyuge si contribuye y cualquier otra fuente estable. Se acompaña un presupuesto familiar de gastos de subsistencia. El juez aprobará el plan salvo que resulte manifiestamente inviable. Los acreedores pueden oponerse si lo consideran perjudicial para sus intereses.
Escenarios habituales cuando hay hipoteca
Si la hipoteca está al día y el problema son los préstamos personales, la casa suele mantenerse con más facilidad. Si hay cuotas impagadas, la deuda vencida puede incluirse en el plan y el juez puede aprobar una reestructuración. Cuando los impagos son muy elevados, mantener el inmueble se complica. Antes de decidir conviene repasar los requisitos que exige la ley, porque el acceso al procedimiento condiciona todo lo demás.
Hay un tercer escenario muy frecuente: la hipoteca supera el valor del inmueble. En ese caso el crédito se divide en dos partes. La cubierta por la garantía queda fuera de la exoneración; el exceso sobre el valor del bien sí puede exonerarse. Y un aviso que conviene tener claro desde el principio: la exoneración del deudor no libera a los avalistas ni a los fiadores.
Lo que casi nadie pide, y la ley permite reclamar
Lo que pide todo el mundo: la cancelación de las deudas y, como mucho, mantener la casa mediante un plan de pagos.
Lo que además permite pedir la ley: hay pretensiones que caben en el mismo procedimiento y que la solicitud más habitual deja fuera. Se plantean en condicional, porque dependen del caso y de lo que resuelva el juzgado.
- El exceso de la hipoteca sobre el valor del bien: la deuda con garantía real queda excluida de la exoneración solo dentro del límite del privilegio especial (art. 489 TRLC). La parte que excede del valor del inmueble sí puede exonerarse.
- La parte exonerable del crédito público: los créditos públicos subordinados son exonerables, según el criterio fijado por el Tribunal Supremo en febrero de 2026. Para el resto del crédito público se exoneran íntegros los primeros 5.000 € y, por encima, el 50 % hasta un máximo de 10.000 € por cada acreedor público (art. 489.1.5.º TRLC). Solo cabe en la primera exoneración que obtenga el deudor (arts. 488.3 y 489.3 TRLC).
- La suspensión del devengo de intereses: desde la declaración de concurso dejan de correr los intereses, legales o convencionales (art. 152.1 TRLC). Quedan fuera los créditos salariales y los que cuentan con garantía real (art. 152.2 TRLC).
- La paralización de ejecuciones y apremios: desde la declaración no pueden iniciarse nuevas ejecuciones ni apremios administrativos, y los que ya estaban en marcha quedan en suspenso (arts. 142 y 143.1 TRLC).
Por qué se piden juntas: son los mismos hechos, el mismo juzgado y prácticamente el mismo esfuerzo documental. Quien se queda en la pretensión obvia deja sin pedir la parte exonerable del crédito público y el exceso hipotecario. Y esos dos conceptos son, a menudo, la diferencia entre un plan viable y otro que no lo es.
Qué hay que probar de más: el valor real del inmueble, para delimitar hasta dónde llega el privilegio especial. Y el detalle certificado de la deuda con cada organismo público, con su antigüedad, porque el importe exonerado se imputa en orden inverso al de prelación y, dentro de cada clase, por antigüedad. Sin esos documentos, esas pretensiones no se sostienen.
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Cada caso depende de sus circunstancias y de lo que resuelva el tribunal. Esta cifra es la de ese asunto concreto, no una previsión de resultado.
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Qué puedes hacer tú solo y para qué necesitas un abogado
Lo que puedes hacer por tu cuenta
- Pide la nota simple de tu inmueble: se solicita en el Registro de la Propiedad y muestra la hipoteca inscrita y las cargas anotadas sobre la finca.
- Reúne el cuadro de amortización: lo emite tu banco e indica el capital pendiente, que es la cifra que hay que comparar con el valor del inmueble.
- Solicita los certificados de deuda: el de la Agencia Tributaria y el de la Tesorería General de la Seguridad Social. Son los que fijan la parte exonerable del crédito público.
- Descarga tus extractos bancarios: los de los últimos doce meses, junto con las nóminas o los justificantes de ingresos de los últimos seis.
- Haz un presupuesto familiar mensual: ingresos, cuota hipotecaria y gastos de subsistencia. Es la base para saber si un plan a cinco años se puede sostener.
- Consulta la ficha de tu vehículo: en la Dirección General de Tráfico puedes comprobar la titularidad y las cargas que pesan sobre el coche.
Cuándo conviene que lo lleve un abogado
- Si hay cuotas hipotecarias impagadas: la deuda vencida hay que encajarla en el plan y calendarla. Ahí se decide, en la práctica, si la casa aguanta.
- Si existe una ejecución hipotecaria en marcha: los efectos de suspensión nacen con el auto de declaración de concurso, no con la solicitud, y ese desfase hay que planificarlo.
- Si hay avalistas o fiadores: la exoneración del deudor no les alcanza, de modo que su posición conviene estudiarla antes de presentar nada.
- Si hay deuda con Hacienda o la Seguridad Social: el cálculo de la parte exonerable y su orden de imputación siguen reglas propias, y un error se traduce en dinero.
- Si el plan tiene que sostenerse cinco años: el juez lo rechaza cuando es manifiestamente inviable, y los acreedores pueden oponerse a su aprobación.
- Si eres autónomo y quieres seguir en activo: la declaración de concurso no interrumpe por sí sola la actividad (art. 111.1 TRLC), pero el juez puede acordar el cese o el cierre (art. 114 TRLC).
Si te quedas a mitad de esa primera lista, no pasa nada. En CIMA y Asociados podemos retomarlo desde el punto en el que lo hayas dejado y decirte qué documentación falta. Cada caso depende de sus circunstancias y de lo que resuelva el juzgado.
Conclusión
La casa y el coche no corren la misma suerte en este procedimiento. La vivienda habitual tiene una vía propia desde la reforma de 2022, y el coche depende de la modalidad y de su uso. Por eso la decisión importante no es «pedir la segunda oportunidad», sino elegir bien entre liquidación y plan de pagos.
Esa elección se toma con números delante: capital pendiente, valor del inmueble, deuda pública, ingresos estables y gastos reales. Con esos datos se ve si un plan a cinco años se sostiene o si conviene otra vía. Trabajar con un itinerario definido desde el principio reduce objeciones de los acreedores y evita meses perdidos.
Si tu objetivo es conservar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad, el momento de ordenar la documentación es antes de presentar nada. En CIMA y Asociados revisamos tu caso, te explicamos qué es posible y qué no, y te acompañamos durante todo el procedimiento. Sin promesas de resultado: con criterio y con la norma en la mano.
Preguntas frecuentes sobre conservar la vivienda con la Ley de la Segunda Oportunidad
¿Puedo quedarme con mi casa si tengo la hipoteca al día?
Es el escenario más favorable, aunque no hay resultados automáticos. Si las cuotas hipotecarias están al corriente y el problema son los préstamos personales o las tarjetas, la modalidad con plan de pagos permite seguir pagando la hipoteca y mantener el inmueble. El plan dura cinco años y hay que acreditar que los ingresos cubren la cuota y los gastos de subsistencia. El juez lo aprueba salvo que sea manifiestamente inviable, y los acreedores pueden oponerse. Cada caso depende de sus circunstancias concretas.
¿Qué ocurre con el coche si me acojo a este procedimiento?
El vehículo no tiene una protección específica en la ley. Si se opta por la liquidación, forma parte del patrimonio que se realiza para pagar a los acreedores. Si se opta por el plan de pagos, no hay liquidación previa y puede quedar fuera. Cuando el coche es la herramienta de trabajo, existe un argumento adicional: los bienes necesarios para el ejercicio de la profesión pueden quedar fuera del embargo si su valor no guarda proporción con la deuda reclamada (art. 606.2.º LEC). Lo valora el tribunal.
¿Cuánto dura el plan de pagos si quiero mantener la vivienda?
Cinco años cuando se conserva la vivienda habitual, y tres años cuando no se conserva. Durante ese tiempo se atienden las cuotas hipotecarias y las deudas no exonerables recogidas en el calendario aprobado. Al finalizar el plan, el deudor puede obtener la exoneración definitiva de las deudas exonerables que no se hayan pagado. Si el plan se incumple, la exoneración puede revocarse. Por eso conviene que el calendario sea realista desde el primer día y no una previsión optimista.
¿Se pueden cancelar deudas con Hacienda y la Seguridad Social?
Parcialmente. Los primeros 5.000 € se exoneran de forma íntegra y, por encima, se exonera el 50 % del exceso, con un tope de 10.000 €. El 18 de febrero de 2026 la Sala Primera del Tribunal Supremo fijó doctrina sobre el alcance de esa limitación: ese límite se aplica separadamente respecto de cada acreedor público, y no solo a la Agencia Tributaria y a la Seguridad Social, y los créditos públicos subordinados quedan fuera de la exclusión y sí son exonerables. El crédito público solo es exonerable en la primera exoneración del pasivo insatisfecho.
¿La exoneración libera también a mi avalista?
No. La exoneración del deudor principal no se extiende a avalistas, fiadores, codeudores solidarios ni garantes. Todos ellos siguen obligados al pago de la totalidad de la deuda, salvo que soliciten su propia exoneración si también se encuentran en situación de insolvencia. Es un punto que conviene revisar antes de presentar la solicitud, sobre todo cuando el avalista es un familiar. Un análisis previo permite valorar la posición de cada persona implicada y ordenar los tiempos del procedimiento.
¿Cuánto cuesta y cuánto tarda todo el procedimiento?
El coste total suele situarse entre 2.000 y 6.000 euros, según la complejidad del asunto. En ese importe entran el abogado, el procurador y, en su caso, el administrador concursal; las tasas judiciales están exentas para las personas físicas. Si careces de recursos, puedes solicitar asistencia jurídica gratuita. En cuanto a los plazos, el procedimiento suele durar entre 6 y 18 meses. Si después se sigue un plan de pagos, hay que sumar sus tres o cinco años de cumplimiento.
Acogerse sin perder la casa
Se puede plantear la Ley de Segunda Oportunidad sin renunciar a la vivienda. Depende de cada caso: cuéntanos el tuyo y te decimos por dónde iría.
